《降税增效，财务赋能》

房地产企业全生命周期财税管理

【课程背景】

中国经济经过“改革开放”30多年高速发展上行阶段，当前已经进入“低增长”发展下行阶段，近几年大型房企频频暴雷，地产行业全面下行，行业总量将持续萎缩，房地产行业发展严重过剩，中国经济迎来百年大变局，房地产企业举步维艰、面临很大的生存考验，当前需要认清时代发展趋势，顺势而为，发挥自身优势，变革创新，才能在竞争激烈的市场中生存下去。财务管理是房地产经营管理核心，提升房地产财税管理能力，成为了房地产企业提升竞争力的必然选择。

在当今复杂多变的财税环境下，房地产行业作为国民经济的重要支柱，其运营涉及到广泛且复杂的税收政策与会计处理问题。从项目的筹备、土地获取、开发建设，到销售交付以及后期运营，每一个环节都紧密关联着不同税种的计算、申报与缴纳，同时会计账务的准确处理也直接影响着企业的财务状况和经营成果展示。

此外，2024 年 12 月 25 日，《中华人民共和国增值税法》正式通过，并将于 2026 年 1 月 1 日起施行。这一重大变革给房地产企业带来了新的挑战与机遇，新旧增值税法的差异需要企业财税人员精准把握，以便及时调整业务策略和税务规划。与此同时，土地一级开发作为房地产项目的前端环节，其涉税问题具有独特性和复杂性，常常困扰着从业者。为帮助房地产企业财税人员全面提升专业能力，从容应对工作中的各类难题，特开设本课程。

【课程收益】

1.系统掌握房地产企业从项目启动到清算的全生命周期中，各关键环节所涉及的主要税种（如增值税、土地增值税、企业所得税、契税、印花税等）的政策要点、计算方法、申报流程及税务筹划技巧，有效降低企业税务成本和风险。

2.深入理解并熟练运用会计核算方法，对房地产企业各阶段的经济业务进行准确账务处理，确保财务报表的真实性、准确性与合规性，为企业决策提供可靠的财务数据支持。

3.清晰把握新增值税法相较于旧法的核心变化内容，包括但不限于征税范围调整、税率变动、计税方法优化、发票管理新规等，提前做好应对准备，充分享受政策变革带来的红利。

4.全面梳理土地一级开发业务中的涉税问题，明确不同盈利模式下的税务处理方式，掌握相关税收优惠政策的适用条件，提升土地一级开发项目的税务管理水平。

通过大量实际案例分析与互动交流，拓宽财税视野，积累实战经验，增强解决实际问题的能力，提升在房地产财税领域的专业竞争力。

【课程特色】

从解决问题出发的方法和路径，丰富的案例剖析和总结，利用提问、讨论、经验分享等方法，现实问题现场解决。

【课程对象】

财务人员、财务经理、税务经理、财务总监

【课程时间】 

1天（6小时/天）

【课程大纲】

一、前期筹备阶段财税处理

1.企业设立的税务筹划（组织形式选择、注册地点考量等对税负的影响）

2.土地获取方式（招拍挂、股权收购、资产收购等）的涉税分析与比较

3.土地出让金、拆迁补偿费等土地成本的会计核算与税务处理

案例：不同土地获取方式下的财税差异及优化策

二、开发建设阶段财税处理

1. 开发成本的构成及核算范围（建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费）

2.增值税进项税额的抵扣管理（材料采购、工程施工等发票的合规要求与抵扣要点）

3.企业所得税成本核算的原则与方法（成本分摊方法的选择及对税负的影响）

4.土地增值税成本核算的原则与方法（成本分摊方法的选择及对税负的影响）

5.开发阶段借款费用的会计处理与税务规定差异协调

6.工抵房账务处理及涉税风险

现场演练：开发成本核算流程与账务处理实操演练

三、销售与预售阶段关键财税处理

1. 销售模式（现房销售、期房预售）的增值税、土地增值税、企业所得税处理

2. 预收款的税务预缴规定及会计账务处理

3. 销售折扣、折让、赠送等促销活动的税务处理与风险防范

4. 购房合同签订中的财税条款审核要点

案例：销售阶段典型税务风险案例剖析与应对措施

四、新增值税法核心变化深度解读

1. 增值税立法背景与意义阐述

2. 新旧增值税法征税范围对比分析（视同销售范围的调整、混合销售与兼营规定的变化，贷款利息、关联方无偿使用资金、无偿租赁等变化）

3. 税率与征收率的变动情况及对房地产企业的影响

4. 计税方法的优化与调整（差额计税、简易计税政策的新规定）

5. 发票管理与纳税申报的新要求及操作要点

互动：关于新增值税法的疑问解答与交流

五、土地一级开发涉税专题

1.土地一级开发的概念、模式及业务流程介绍

2.不同盈利模式（固定收益模式、收益分成模式、保底和分成相结合模式、自负盈亏模式）的涉税分析

3.土地一级开发涉及的主要税种（增值税、企业所得税、土地增值税、契税等）处理

4.税收优惠政策在土地一级开发中的适用条件与案例分享

5.土地一级开发项目的税务筹划思路与方法

小组讨论：土地一级开发项目中常见税务问题的解决方案探讨

六、如何做好房企税务管理及税务筹划？

1.增值税

房地产行业增值税相关税收政策与文件

留抵退税处理

涉税风险

2.企业所得税

房地产企业项目完工决算的会计处理方法

房地产企业特殊事项调整-预售阶段

房地产企业特殊事项调整-完工阶段

企业所得税费用类调整事项

收入确认时点及涉税风险

案例：税务稽查案例

3.土地增值税

税收要素

征管规定

土增值税清算

税务筹划思路与方法

案例：某房地产项目土增清算案例

【课程总结与答疑】

全天课程内容回顾与重点梳理

学员提出工作中的实际问题，讲师现场答疑解惑

课程总结与学习成果反馈，为学员后续学习与工作提供建议和方向