《房地产企业增值税“留抵退税”实务》

【课程背景】

留抵退税是增值税改革推出的重磅政策，虽然与即征即退等退税相比较，企业并不产生永久收益，但对于大中型企业而言，相当于国家免费提供了一笔可观的无息贷款，对于缓解融资难融资贵问题可发挥一定的作用。房地产企业前期投入大，享受留抵退税无疑可缓解企业资金压力，但实操过程中处理不当，申请退税成功后，税局核查可能被追补税款、滞纳金甚至罚款。怎样用好留抵退税政策，最大限度防范风险无疑是企业得关注的事项。

【课程收益】

1.政策精准落地：掌握 2025 年留抵退税政策在潍坊的执行口径，如 “进项构成比例” 计算中本地建筑材料发票的认定规则。

2.流程效率提升：通过潍坊电子税务局实操演示，学会 “预审校验 - 线上申报 - 快速到账” 全流程操作，平均办理时长缩短至 1.5 个工作日。

3.风险防控体系：建立 “四流一致” 核查机制，识别潍坊某房地产企业因预售收入未及时申报引发的退税风险案例。

4.行业定制方案：针对潍坊房地产企业 “分期开发项目进项分摊”“制造业设备采购税额抵扣” 等场景，提供专项解决方案。

5.管理层决策支持：通过案例学习，分公司总经理可量化留抵退税对现金流的优化作用（如某企业退税资金使项目竣工周期缩短 3 个月）。

【课程特色】

1.潍坊元素深度融合：

解析潍坊市税务局 “重点税源企业白名单” 政策，符合条件企业可享受 “容缺受理” 快速退税。

演示潍坊电子税务局 “特定行业标签勾选” 功能，房地产企业需同步填报《潍坊房地产项目进项税分摊表》。

2.案例本土化：

选取潍坊信悦房地产、中基食品等本地企业案例，还原 “疫情期间退税纾困”“技改项目资金注入” 等真实场景。

对比分析潍坊与青岛、济南在 “进项构成比例” 认定上的差异（如潍坊对农产品收购发票的宽松政策）。

3.工具实战化：

提供《潍坊房地产项目留抵退税测算模板》，包含土地价款、建安成本等本地化参数。

模拟潍坊 “跨区域涉税事项” 模块操作，解决诸城、寿光等县级市项目退税协调难题。

【课程大纲】

一、最新留抵退税政策及应用解读（2 小时）

1.政策框架与潍坊执行细则

最新留抵退税政策解读

增量与存量留抵退税的适用范围（如潍坊小微企业可申请全额退还增量）。

潍坊 “纳税信用修复绿色通道”：D 级企业满足条件可在 30 日内恢复 B 级资质。

2.计算模型本地化调整

公式推导：允许退还税额 = 增量留抵 × 进项构成比例 ×100%（潍坊制造业适用）。

进项构成比例优化：潍坊某食品企业通过 “本地农产品收购发票 + 设备专票” 组合，将比例从 68% 提升至 85%。

3.行业差异化政策

房地产企业：潍坊要求预售收入超过 5 亿元的项目需单独核算进项税。

制造业企业：设备采购税额可按 “潍坊技改补贴目录” 申请加计抵扣。

【案例】结合实例对企业划型、行业判定、办理条件等进行详细解读

二、留抵退税的办理流程（1小时）

1.潍坊电子税务局操作指南

步骤演示：登录 “国家税务总局山东省电子税务局”→点击 “潍坊特色业务”→选择 “留抵退税预审”。

附报资料：潍坊房地产企业需额外提交《土地出让金支付凭证》《建安合同备案表》。

2.跨区域项目退税协同

案例：潍坊某房企在青州、临朐开发项目，通过 “跨区域涉税事项报验” 模块实现两地退税数据自动关联。

3.快速审核机制

潍坊 “税务管家” 服务：重点企业可享受 “申报即审”，退税款平均 1.5 个工作日到账。

三、申请留抵退税应注意什么（1 小时）

1.潍坊高频风险点解析

虚假申报：某商贸企业因虚构潍坊本地建材采购业务，被追缴税款并罚款 1.2 倍。

进项税转出：潍坊某制造业企业将用于职工福利的设备进项税未转出，导致退税资格取消。

2.跨税种联动管理

土地增值税清算：潍坊某房企通过留抵退税资金提前缴纳土地增值税预缴款，节省滞纳金 120 万元。

出口退税衔接：潍坊外贸企业需在电子税务局 “潍坊出口退税专区” 同步申报留抵退税。

3.政策执行细节

潍坊延长申请时限：每月最后一个工作日 17:00 前可提交退税申请（其他地市为 15 日）。

缴回税款操作：潍坊某企业因项目进度调整，通过电子税务局 “退税缴回” 模块 3 日内完成手续。

四、房地产企业留抵退税政策及流程（2 小时）

1.房地产企业特点

2.房地产企业留抵税额是如何产生的

3.房地产企业申请留抵退税的风险防范

4.潍坊房地产特殊场景

分期开发项目：按 “土地出让金支付比例” 分摊进项税，某项目通过优化分摊规则多退税款 230 万元。

预售收入管理：潍坊要求预售收入超过 3 亿元的项目需在电子税务局单独填报《预售收入与进项税匹配表》。

5.实操案例模拟

案例：潍坊信悦房地产开发有限公司通过 “进项构成比例优化”，将退税金额从 480 万元提升至 670 万元。

工具：使用《潍坊房地产项目全周期税务测算模板》，自动生成退税临界点分析报告。

6.电子税务局专项操作

标签勾选：在 “特定行业” 中选择 “潍坊房地产”，系统自动匹配土地增值税清算数据。

跨区域项目：诸城、安丘等县级市项目需在 “潍坊跨区域退税协同平台” 提交申请。

典型案例：

案例 1：房地产企业退税缓解项目资金压力

企业背景：潍坊市信悦房地产开发有限公司（潍城区）

问题：2020 年疫情期间，楼盘建设因资金短缺停工。

解决方案：潍城区税务局通过 “绿色通道” 辅导企业申请留抵退税，重点审核土地出让金、建安发票等本地合规凭证。

结果：670 万元退税款到账后，企业完成配套设施建设，提前 3 个月交付房源，带动后续销售回款超 2 亿元。

来源：潍城发布《税费红利激发市场活力》（2020 年 8 月 12 日）。

案例 2：制造业企业退税支持技术升级

企业背景：潍坊中基食品有限公司（国家级农业产业化龙头企业）

问题：预制食品生产线建设资金不足，设备采购产生大量留抵税额。

解决方案：潍坊市税务局 “税务管家” 团队上门辅导，优化 “进项构成比例” 计算（本地农产品发票占比提升至 40%）。

结果：1100 余万元退税款用于设备升级，企业产能提升 30%，2023 年获评 “潍坊市长质量奖”。

来源：山东省税务局《税费政策 “组合拳” 为企业减负担增助力》（2023 年 1 月 3 日）。

案例 3：虚假申报典型案例（反面警示）

企业背景：潍坊腾宇盐化有限公司（寒亭区）

违规行为：通过隐匿销售收入、虚增本地化工原料进项，骗取留抵退税 10.78 万元。

查处过程：潍坊市税务局稽查局通过税收大数据发现 “进项发票金额与实际生产规模不符”，实地核查后锁定违法事实。

后果：追缴税款并拟处 1 倍罚款，企业被列入 “潍坊税务失信黑名单”，3 年内不得参与政府项目招投标。

来源：国家税务总局《山东省潍坊市税务部门依法查处一起骗取留抵退税案件》（2022 年 5 月 26 日）。