《房地产与租赁业务财务处理及资产管理优化》

【课程背景】

中国经济经过“改革开放”30多年高速发展上行阶段，当前已经进入“低增长”发展下行阶段，近几年大型房企频频暴雷，地产行业全面下行，行业总量将持续萎缩，房地产行业发展严重过剩，中国经济迎来百年大变局，房地产企业举步维艰、面临很大的生存考验，当前需要认清时代发展趋势，顺势而为，发挥自身优势，变革创新，才能在竞争激烈的市场中生存下去。

本课程旨在帮助学员全面系统地掌握房地产与租赁业务中的财务处理流程、技巧以及资产管理优化的方法，提升学员在该领域的专业素养和实际操作能力，使学员能够熟练运用所学知识解决企业面临的实际问题，为企业创造更大的价值。

【课程收益】

1.深入理解投资性房地产成本模式与公允模式的转换及后续计量要点。

2.明晰新会计准则中合同相关概念对房地产及租赁业务收入确认的影响。

3.深入理解房地产与租赁业务的财务处理原则和方法，确保财务信息的准确性和合规性。

4.学会运用成本法、市场法和收益法等对企业资产进行评估，为企业的资产管理和经营决策提供可靠依据。

5.提升资产管理的效率和效益，实现资产的优化配置，提高企业的盈利能力和竞争力。

6.借鉴优秀城投公司案例，探索资产管理优化策略。 

【课程对象】  

企业财务、企划、各载体业务部门等相关部门人员

【课程时间】 

1天 （6小时/天）

【课程大纲】

上午：投资性房地产专题

1.投资性房地产定义与分类

明确投资性房地产范围：出租建筑物、土地使用权及持有增值土地

区分自用房地产、存货与投资性房地产的界限

工业园厂房、配套设施的分类实务（结合园区资产特性）

2. 成本模式与公允价值模式对比

成本模式计量规则：折旧/摊销、减值计提、处置处理

公允价值模式应用条件：活跃市场、可靠估值方法

两种模式对报表的影响差异（利润波动性、资产负债率变化）

3. 投资性房地产初始计量

成本模式下，外购、自建投资性房地产入账成本构成讲解，结合公司园区开发运营中涉及的房产、土地实例分析，如园区标准厂房建设成本如何计入投资性房地产。

探讨特殊取得方式（如非货币性资产交换、债务重组取得）投资性房地产入账价值确定原则 。

4. 投资性房地产成本模式后续计量

详细说明成本模式下折旧、摊销计算方法，以及与固定资产、无形资产折旧摊销的联系与区别，如园区商业配套设施折旧年限确定依据。

资产减值迹象判断与减值准备计提核算，结合园区资产实际情况，分析减值测试流程与会计处理。

5. 投资性房地产公允价值模式后续计量

阐述公允价值模式适用条件，分析公司业务中哪些投资性房地产可能满足该条件，如位于繁华地段的出租写字楼。

公允价值确定方法（市场法、收益法等）讲解，以及估值技术在实际应用中的要点与难点。

公允价值变动对利润表和资产负债表的影响分析，通过实际案例展示市场波动下公司财务指标变化。

6. 投资性房地产成本模式与公允价值模式转换

转换条件、转换日确定及账务处理，通过模拟公司投资性房地产转换案例，进行会计分录编制演示。

追溯调整法在转换中的应用，对前期财务报表影响分析，以及信息披露要求。

案例：某上市公司投资性房地产被征收房产税的税企争议案例分析

下午：新会计准则下财务处理实务与资产管理优化专题

1. 新会计准则中合同相关概念解析

合同资产、合同负债、合同成本定义讲解，结合公司房地产开发、租赁业务合同，举例说明三者确认与计量。

合同资产与应收账款、合同负债与预收账款区别与联系，从风险承担、收款权利、履约义务角度分析。

2. 新会计准则对收入确认的影响

新收入准则下五步法模型在房地产、租赁业务中的应用，以公司开发项目销售、园区厂房租赁为例，演示收入确认流程。

合同变更、可变对价、重大融资成分等特殊情况对收入确认金额和时间的影响，结合实际业务合同条款分析。

3. 房地产与租赁业务日常核算实务

初始计量：土地成本、建造成本的归集与分摊

后续支出处理：资本化与费用化的判断标准

租金收入核算：预收租金、免租期的会计处理

4. 房地产与租赁业务的税务处理

房地产与租赁业务涉及的主要税种及税率

增值税：一般计税的适用场景

企业所得税：收入确认与成本结转的税会差异

房产税与土地使用税：从价计征与从租计征的衔接

税务筹划的方法和技巧

如何合法降低企业的税务成本

税务优惠政策的解读与应用

5. 财务报表列报与披露

投资性房地产在资产负债表中的单独列示

租赁负债与使用权资产的披露要求

公允价值变动损益的利润表列示规则

6.房地产与租赁业务的资产清查与盘点

资产清查与盘点的目的和意义

清查与盘点的流程和方法：实地盘点、账实核对

清查结果的处理及会计分录

资产管理优化策略与工具（6课时）

7.资产配置与风险管理

闲置资产盘活路径：出租、合作开发、资产证券化

风险预警指标：资产负债率、租金收缴率的监控体系

案例：柏堰科技园资产清查与动态管理经验

8. 绩效评估与优化措施

资产回报率（ROA）与经济增加值（EVA）的计算

成本控制策略：能耗管理、维护费用的精细化分摊

案例：黎平县工业园区资产清单管理与效率提升

9. 案例探讨：创新资产管理策略，能够优化资产负债率、减少负债、提升资产流动性与收益性做法

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